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土地拍卖 108亿 和盛“摸顶” 47亿 赢老宫宅 重仓京

1月26日，观点地产网,京郊土地市场呈现冰与火的双重走势。前者暂停海淀区三块棚改土地，后者北京土地拍卖吸引108亿，非常热闹。

在这种忽冷忽热的景象背后，房地产企业的征地热情正在逐渐显现，也是北京楼市整体回暖的痕迹。

同一天，北京出售了三块涉及房屋的土地。其中，和盛创展击败中海、华润、金茂等十余家房地产企业，以46.57亿元的自持率，10.88%的升水率，近3.5万元/平米的底价拿下北京大兴老宅地块。

几年来，和盛创展始终坚持“多储地、慢开发、高溢价”的发展模式，更倾向于利用时差赚钱。所以，“慢”成了这个老牌地产企业最深的品牌。

然而，自和盛第二代朱菊蓉上任以来，这个“佛教”企业似乎正在慢慢发生变化，表现在销售速度和公众参与征地的增加上。

演技风格变得更加激进的和盛创展，这几年似乎把目标对准了华北，希望抓住北京周边的价值洼地，撼动表演潜力的释放。

然而，和盛创展的财务状况和运营能力能否维持这一速度，仍然值得研究。

25家房企齐聚京城

北京的土地市场一直很热。

1月26日，顺义新城无限卖了两块地，吸引了7家房地产企业参与竞标。其中，顺义新城13区地块SY00-0013-6055、6056拍摄后立即进入激烈竞争态势，禹州、招商局、新城、金地保利财团轮番发帖，中建一局、金鹿则保持观望状态。

拍卖后期，禹州和金地保利财团表示愿意拿地，两家公司纷纷贴出标语牌，互不相让。最后，经过24轮招标，金地保利以15.82%的溢价，以20.5亿元的价格拿下了上述地块。

中建一局以0.52%的升水率拿下了顺义新城13区的SY00-0013-6060、6066、6067地块。

顺义新城土地拍卖此起彼伏，掀起了一股热潮，但相比之下，18家房地产企业聚集在大兴旧宫进行招标，竞争更加激烈。

据视点地产新媒体报道，大兴区九宫镇南郊农场棚户区改造工程DX05-0200-0037、0038、6002等地块总用地面积为5.7万平方米，总规划建筑面积为13.3万平方米。地块为纯二级住宅用地，容积率2.2-2.4，不限房价。

土地出让底价42亿元，竞价梯度5000万元，不仅吸引了招商局、金茂、华润等“国家队”参与拍卖，还拥有中海、保利第一发展财团等北京销售榜第一梯队的房地产企业“世纪同框”，阵容庞大。

拍卖开始后，招商局率先报价45.36亿元，其次是多家房地产企业。但仅仅经过5轮拍卖，地块就达到了最高限价，变成了自持部分。

据现场消息，和盛、茂源、金地、华润等几家房地产企业在持续竞争中仍保持着较高的热情。

经过自持阶段的激战，地块终于开花结果，创造了一个展会，成交价46.57亿元，自持面积比例21%，打破了金地半个月前创造的自持面积11%的纪录，成为2021年至今自持比例最高的地块。

分析师认为，北京新年第一次拍卖赢得了众多房地产企业的竞争，开了一个“好头”。一方面是年初，企业投资额度充足，所以意愿

“从去年北京的土地供应情况来看，无限制的土地交易比例增加了，这被传递到了新的住房市场，有限竞争房屋的整体比例也与过去相比大幅下降，”上述分析师表示。

lass="one-p">事实上，限竞房是北京众多调控政策的其中一种产物，始于2016年，兴于2018年，限竞房的出现极大地压缩了开发商的利润。2020年，北京限竞房迎来集中交付期，交付过后则逐步隐退，如今，随着不限价地块的增加，北京楼市无疑将迎来新一波的热度。

除了企业、市场的因素外，熟悉北京楼市的分析人士也提到，大兴旧宫地块的地理区位、交通、配套等均较为优质。

据悉，上述地块位于北京市地铁8号线南段德茂站，交通便利性较强，且不限价，同时不设保障房面积要求，此外，13.3万平方米的规划建面及2.2-2.4的容积率，是北京少有的具备良好质素的商品住宅用地。

目前，旧宫地块周边有9个新房项目，均已入市，在售价格介于5.2万元/平方米至6万元/平方米之间，其中，2020年销售排行第二的中海寰宇时代均价在5.5万元/平方米左右，周边还有保利绿城和锦诚园售价6万元/平方米、中铁华侨城和园售价6.5万元/平方米。

分析人士提到：“综合来看，旧宫地块的可售商品住宅综合楼面价为4.43万元/平方米，和周边项目相比拥有较大的竞争力。”

合生重仓北京

过往许多年，华北地区一直是合生创展重要的利润来源地。

创立于1992年的合生创展集团被业内称作华南“大盘模式”的鼻祖，这种模式为朱孟依带来了大笔财富的同时，也让合生创展声名鹊起。

2001年，合生创展开始北上，一口气在北京拿下了5块大型开发用地，总面积达到270万平方米，两年后，朱孟依又以78元/平方米的成本价拿到天津宝坻一块2.5万亩的盐碱地，并计划就此打造“京津新城”。

随着华北投拓的增大，该地区为集团贡献的业绩亦逐步增加，最高光的时刻在2014年，华北地区为合生创展贡献了50%的业绩。

但合生创展擅长用时间换空间，京津新城却没有给合生足够的时间，朱孟依的“曼哈顿”没有建成，合生华北的利润空间同样没有垒高。2015年，华北区域的业绩贡献瞬间腰斩，随后的那些年，华北区域为合生创展贡献的收益仅在30%上下。

华北区域业绩的下滑源于京津新城的销售收入与投入不成正比，当初寄予厚望的项目如今成了尾大不掉的负担，巨大的资金沉淀也让合生的处境变得艰难。

自京津新城受挫后，合生创展的身影隐匿了起来，近几年其在北京几乎没有在售的新项目，而著名的“老牌顶豪”霄云路8号去化已超过10年。

如今，随着二代朱桔榕接班，合生创展又开始大手笔在北京连续拿地，这似乎向外界传递了一个信号：合生创展要加速扩张。

因为除了此次拿下大兴旧宫地块外，2019年9月25日，合生创展还与金茂联合以28.2亿元总价拿下北京丰台区南苑石榴庄地块，溢价率5.66%。

2020年5月，合生创展又以近180亿元的价格夺得北京分钟寺四宗地块。有数据显示，2020年合生华北公司土地投资额接近200亿元，同比增长239%。

如此大举的布局，实际上有着合生创展对华北区域业绩的野望，更是朱桔榕试图透过华北撬动集团收益的一场实验。

事实证明，投资和回报往往是成正比的，即便在楼市的艰难时期同样如此，近两年，合生创展销售进入了快车道。

数据显示，去年上半年，合生创展录得合约销售额130.14亿元，同比上升14.63%。其中，珠三角贡献54亿港元，占总销售38%；长三角贡献47亿港元，占总销售33%；而环渤海贡献41亿港元，占总销售29%。

最新的数据显示，2020年合生实现合约销售额358.34亿，同比大增53.7%，华北区域实现了130亿元的销售，大约排在北京房企年度销售流量榜的第六名，为集团贡献36%的业绩。

对合生创展而言，华北地区或许会成为其下一个投资洼地，但随着合生接连的大手笔拿地，外界更关注其资金情况。

其2020年中报显示，合生创展负债总额由2019年末1290.88亿港元增加至约1700亿港元，增长31.7%；债务总额由633.9亿港元增加至888.94亿港元，增长40.2%。

期内，该公司的现金及现金等价物则仅有172.16亿元，而公司的应付账款、短期债项达到311.58亿元。