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住宅交易创新高 商业写字楼市场仍处于低谷

2020年，在我国商品房交易量创新高的背景下，商业和办公物业销售呈现疲软趋势。

1月18日，国家统计局发布了2020年全国房地产开发投资和销售数据，显示商品房年销售面积17.61亿平方米，比上年增长2.6%，其中住宅销售面积增长3.2%，写字楼和商业商厦销售面积分别下降10.4%和8.7%。

从销售额来看，商品房年销售额为17.36亿元，比上年增长8.7%，创历史新高。其中，住宅销售上升10.8%，而写字楼和商业楼宇则分别下跌5.3%和11.2%。

可以说，在经济环境和疫情的双重影响下，2020年写字楼和商业地产市场经历了艰难的一年。

写字楼市场全面下行

嘉里近日发布的写字楼年度市场报告显示，去年第四季度，一线城市写字楼租金和入住率呈现持续双下降趋势。其中，北京写字楼租金同比下降10.47%，创下历年新高。全市平均每平方米11.03元的房租是近五年来最低的，空置率持续上升至16.3%。

仲量联行称，截至2020年底，北京甲级写字楼租金连续八个季度下降，分别下降7.9%和2.6%，2020年甲级写字楼整体空置率上升4.1个百分点。

同样，新的供应正在影响广州、深圳和重庆的办公市场。世邦魏理仕表示，2020年广州新增供应量为36万平方米，创下四年来新高。2021年，约100万平方米的新项目将集中在市场上，去竞争将加剧。短期内整体空置率将继续上升；深圳2020年第三季度新增22.4万平方米，空置率持续上升。2020年，空置率达到28%。虽然；重庆甲级写字楼租赁市场在2020年下半年迅速复苏，但空置率仍保持在30%。高水平以上；2020年成都甲级写字楼空置率将继续上升至18.01%，租金也将一路走低，同比下降3.7%，为近两年最低值。

看一线城市的办公数据报告，各个地区的办公市场趋势有两个共性。一是写字楼空置率会继续上升，租金会继续下降；第二，市场将继续向租户倾斜，成为“买方市场”，业主需要采取各种租赁策略来应对去转型的压力。

低成本联合办公客源回流

写字楼空置率高的整体环境，给了联合办公一定的机会。《2020中国商业地产发展年度报告》表示，疫情期间企业客户的经济生产受到影响，他们承担了更大的办公租赁成本压力，因此他们倾向于合作涵盖各种空间服务。此外，企业对非固定办公模式的接受度也在不断提高，为联合办公市场带来了更多的潜在客户。

即使在疫情的影响下，2020年前10个月，总部联合办公企业也将启动新业务或签署近100个项目。其中创富港、优科厂房、办公合伙人新增项目贡献超过50%。创富港告诉第一财经记者，2020年6月以后创富港的入住率迅速恢复到90%以上，实现了连续8年的盈利状态。

港资办公集团德国商务中心2020年新开7个办公项目。今年上半年，德士古商务中心收入达到1.2亿美元，同比增长5.3%，办公空间利用率比去年同期增长13.8%，客户续费率提高到62%。

据中国商务中心董事总经理丁杰介绍，今年全国所有办公项目，包括新开项目，入住率都在80%以上，很多项目入住率超过90%。丁杰表示，由于联合办公的业务特点，租户呈现出明显的回迁趋势。“已经落地国内的租户，初期会选择联合办公的形式，待企业成熟后，会搬到传统的写字楼。在不确定性很强的市场环境下，这些企业由于预算紧缩又回到了联合办公的形式，这就成了我们的商机。很多5年10年前回来的客户都回来定居了。”

受租金预算限制，回迁租户的新需求包括办公空间调整、租期调整、跨区域租赁、装修定制等。丁杰认为，这些不同的需求正好符合联合办公模式提供的服务能力。有租赁需求的客户数量足够多，客户预算是唯一需要解决的挑战。“我们需要提高入住率指数。有的是为了弥补客户预算减少造成的损失。”

克尔表示，2020年底，写字楼租户的活动有所增加，主要表现在优质企业的整合搬迁，业主正在加快实施有针对性的措施，如减租、提供新的配套硬件、提供优惠条件等。「我们会协助租户思考如何调整租约、办公室结构、提供其他辅助灵活的办公室解决方案，以及提供一些与网上服务有关的增值服务。对于这些有调整需求的客户，是一对一的。有针对性地谈计划。”丁杰告诉《第一财经记者》。