当前位置：第一金融时报 >> 房产快讯 >> 近30家房屋公司在短短10天内发行了550亿英镑的债券 三条红线下的房地产融资为什么能这么火

近30家房屋公司在短短10天内发行了550亿英镑的债券 三条红线下的房地产融资为什么能这么火

全文在3330字,阅读需要关于8分钟

在外部消息的刺激下，如2020年底银行“两条红线”落地，元旦后“三条红线”试点企业即将扩张，2021年初，房企开始在债券市场“跑”。据《北京商报》记者不完全统计，截至1月10日，已有近30家房地产企业发行债券，预计境内外债券发行规模已达550亿元。据业内分析，日历年的第一个月是房企债券融资的高峰期，导致房企在新的一年加快发债步伐，争相跑债的现象。

据《今日北京商报》记者报道，中长期美元票据占据主流，发行债券为现有中长期债务再融资是本轮发债热潮的主要特征。值得一提的是，本轮房企发债最高利率为10.75%，最低利率为2.7%。由此可见，不同房企融资成本的马太效应进一步凸显。

近30家房企密集发债

美元债多、“借新还旧”是主流

据《今日北京商报》记者报道，2021年初，不仅是现阶段资金压力较大的小型房企，许多基准房企也频频出现。截至1月10日，碧桂园、世茂、龙湖、徐汇、金科等顶层梯队规模的房企，以及时代中国、宝龙地产、当代地产等一批规模在1000亿左右及以下的企业，均对外公布了发债计划，共有近30家房企发债。据估计，国内外债券发行规模已达550亿元。

柯睿证券有限责任公司首席分析师孙杨今天在接受《新京报》采访时表示，现阶段确实是住房融资的“窗口期”。

以前在严格控制国内渠道的情况下，大多数房企更倾向于使用美元债务融资。这一轮梳理发现，中长期美钞占据主流，这仍然是本轮发债热潮的一个突出特征。在记者整理的债券发行名单中，房企发行美元债券的比例接近60%；在国内公司债券发行方面，龙湖、绿地、华侨城、金科等房地产企业发行的债券总额超过200亿元。

从发行周期来看，本轮房地产企业发行的债券发行周期主要是3-5年，超过7年的债券占不到30%。其中碧桂园、世茂、龙光、华侨城、禹州、时代中国等房地产企业的美元债券都在6年以上。期间还发行了超短期债券：1月8日，金科宣布将发行规模为10亿元人民币的超短期债券，发行期限为260天，票面利率为5.4%。

图片来源：视觉中国

房企年初聚在一起发债，海外发债大幅增加，第三方机构的研究报告充分体现了这一点。据壳牌研究院统计，2020年1月1日至10日，房地产企业境内外发行规模约为550亿元人民币，同比增长133%。其中，境外发行(含计划发行)规模约61.6亿美元，同比大幅增长481%。前十天内债发行规模约151亿元，同比下降约7%。

根据房企发债时间表，仅1月7日，和盛创展、龙光地产、红阳地产等5家房企先后宣布发行美元债券。

此外，经过梳理，记者还发现，本轮房企发债筹集的资金大部分将用于偿还即将到期的股票债务。

最低2.7%、最高10.75%

融资成本“马太效应”凸显

从融资成本的角度看，本轮房企融资成本的马太效应

小户型房企在这轮融资中成本更高。1月6日，当代置业公告发布2

.5亿美元债，票面利率达到9.8%，同一日中梁控股发布2亿美元债，利率9.5%，1月7日早间，华南城发布1.2亿美元债，利率达到10.75%。

北京商报记者联系上述企业，希望了解如此高成本发债后的企业发展情况，包括当代置业在内，截至发稿前未能有所回应。

同策研究院资深分析师肖云祥分析指出，从目前披露的美元债发行情况来看，碧桂园、世茂、旭辉等中大型房企在融资规模、融资期限以及融资成本上都占有优势。“2021年开年以来，房企发债市场最大的特征是美元债的占比大幅提升，这或与美元汇率持续走低有关。对比来看，大型房企融资优势非常明显。此外，一些国企、央企在融资成本方面也体现出了较大的优势。”

对于近期不同房企间发债利率的差异，业内也有分析称，现阶段，头部房企的发债优势继续凸显，利率下行且获得较长的融资期限，中小房企的发债利率仍处于高位，期限以短中期为主，分化愈加明显。

以龙湖为例，近期披露公告显示，公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司作为发行人，已于1月6日及7日向合格投资者公开发行2021年公司债券（第一期），发行规模为不超过人民币30亿元（含30亿元）。其中，五年期、规模为20亿元的债券，票面利率3.95%；七年期债券10亿元，票面利率4.4%。

龙湖集团在接受北京商报记者采访时表示， 在“房住不炒”的定位下，降低杠杆率，控制有息债务一再被强调，尤其是疫情以来的融资宽松将难以再现。该集团方面认为，未来，市场也更将利好“高度自律”的房企。

密集发债背后

常规融资高峰叠加金融环境预期紧张

对于房企2021年开年债市抢跑，贝壳研究院高级分析师潘浩分析指出，在成因上，首先是因为历年首月均为房企债券融资的高峰，2021年首月债市火热符合传统预期。潘浩介绍称，在2019年、2020年两个年度的首月，房企的发债规模分别为1626亿元与1721亿元，其中2020年首月发债规模为全年峰值。

其次，潘浩认为，2021年房企融资新规与银行金融机构的集中度管理均处于过渡期中，金融监管更趋严格，房企对金融环境预期紧张，故而将会加快新年发债节奏，抢跑债市。

据悉，2020年12月31日，银保监会、央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》）明确，房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制；分档设立银行的房地产贷款余额占比和个人按揭贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。各地结合所在地区经济金融发展水平、银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以公布的集中度为基准，适当调整，合理确定所适用的管理要求；并对超出管理要求的给予2-4年的过渡期。

在业内观点看来，上述《通知》的发布，在一定程度上意味着房企日后的融资将更加艰难。

“房地产金融已成为现阶段金融系统风险的‘灰犀牛’，无论对房地产行业还是金融市场均带了巨大的潜在威胁。此前发布的‘三道红线’对房企的负债规模进行了严控，对资金需求端进行了降温；而刚刚发布的‘房地产贷款集中度管理制度’ 则对资金供给端进行了限制，同时控制了B端、C端的杠杆率水平。”就近期落地的“房地产贷款集中度管理制度”，中国指数研究院在相关研报中如是阐述其对市场的影响。

肖云祥也向北京商报记者表示，“近期房企融资规模增加，其原因是每年年初，大部分房企会集中资金加大拿地力度；另外，供应商往来款项，一般在年底会有一个决算等，使得企业需要大量资金”。

“虽然房企融资在疫情期间有所放松，但随着市场的快速反弹，相对宽松的融资环境快速收紧，代表事件就是‘三道红线’的推出。” 肖云祥直言，当前国内房企的融资环境并不乐观，尤其是对于现阶段财力有限、负债较高的企业。

谈及2020年以来的融资环境，潘浩表示，整体来看，2020年境内融资通道基本通畅，随着三四季度金融监管的不断升级与债务违约事件的影响，中期境内金融环境呈趋紧预期，境外债市随着疫情的反复将保持较高不确定预期。在防风险的背景下，预计房企债券融资难度将不断升级，2021年在扩大适用融资新规的影响下，更多房企主动“降负”，而中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

事实上，融资环境趋紧，对于不同规模层级房企的影响已经逐渐显现。克而瑞数据显示，2020年，TOP10房企的融资总量为3075.62亿元，较2019年全年下降15.68%；TOP11-50房企融资量则实现同比上升，特别是TOP11-30梯队房企，同比上升5.62%至6211.36亿元，融资最为积极；而TOP50后的房企，融资量下降6.65%至2541.25亿元，正是由于融资相对较难导致。

基于房企近期发债热情，潘浩预测，2021年首月发债规模大概率仍将保持高位，境外债占比将大幅提升。

记者丨卢扬 荣蕾

编辑丨张兰