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深圳一万人抢房子 政府给富人送500万礼包是真的吗？

华润城1.5万富豪抢了1000多套新房，楼市上演了“打新股”的盛况。这是因为深圳政府大幅降低房价，最后以好心办坏事，送500万礼包给有钱人吗？

买家在售楼处知道房产信息图/IC

文 | 刘建中 郑慧

深圳华润城润西一期11月25日开盘，均价13.2万元/平米的新房1171套被1.5万多人抢购一空。盛况如股市“打新股”。据说抢一套房就赚500万，因为周围可比二手房均价18万元/平米。

最近两周，深圳楼市“创新”的消息引起热议，无数人感叹：房价那么高，有钱人那么多，套利空间那么大，政府管理那么粗糙，开发商那么委屈。

很多人认为深圳政府强行压低预售价格近5万元，迫使开发商以平均13.2万元的价格预售。只是需要的人买房子不可能超过1000万，最后的参与者主要是有钱人。所以相当于政府给富人一个大礼包。

真的是这样吗？让我们吃茧吧。

01左右可比二手房单价真的是18万吗

打开找壳屋的“找图屋”页面。选择深圳地区，出现下图。南山区垫底，均价11.5万元/平米，突出。

图1:深圳二手房情况

科技园从南山区开始，占地13.5万/m2，至今傲然屹立。

图2:深圳南山区二手房情况

然后开科技园。在右下角，你会看到这篇文章的主人公：华润城润熙一期花园。

图3:华润城润西一期周边二手房(1)

当然和华润城润西最有可比性的是华润城润富123期。

华润城润溪和润福属于同一个大规模的旧村改造项目：大冲村旧村改造。按顺序，润熙应该叫润福四期。可能是因为第四期和“死”谐音，我换了一件马甲。

从图3和图4可以看出，华润城项目123期二手房均价分别为18.5万、17.1万和18.3万。而且不难发现，这篇文章的主人公，华润城润熙，似乎比他的“兄弟们”还要优秀。因为在深圳大冲村有塞纳河美称的大沙河边上。

当然有人会指出，能看到美景的公寓很少，而且靠近繁华的沙河西路，所以噪音是个大问题。但无论如何，至少润熙并不比他的三个“兄弟”差。

那么从表面看，润玺应该定价18万/平米。于是乎，很多人就匆忙下了诸多结论：政府强行压价、剧烈扭曲价格、炒房客享受巨大套利空间、住建部门的管理手段太粗糙......

不过兴奋过后，还是冷静分析一下吧。

图4:华润城润溪周边二手房(2)

首先分析华润城润福123期二手房情况。

从表1可以看出，面积小于150平米的房子平均上市价格略高于18万元/平米，但面积越大越便宜。如果房屋面积超过200平方米，平均挂牌价格为12.4万元/平方米。

润西的1171套房子中，约120套位于200平方米的地段，约120套位于175平方米的地段。开发商要追求快速变现，不可能把均价定在18万。实际上，把均价定在比大型二手房略高13.2万是可以理解的。

表1:华润城润福123期二手房面积及价格

更重要的是，挂牌价格只是卖家的意愿，成交价格和成交数量更能说明问题。

shell记录作为一个超级房产信息平台，可靠性很强。

表2显示，近一年来，润福123期共售出15套，单价约为13万元/平方米。

表2:华润城润福123期二手房交易

有些读者可能会说，看去年的情况不公平，因为最近半年价格上涨了。请注意，在15组交易中，只有一组是在过去6个月内完成的。

唯一售出的房屋如下：

关闭时间：2020年11月18日。

住房面积：206平方米。

交易单价：82970元/m2。

当然也不排除有零星交易没有被炮弹记录下来。但在过去的六个月里，71套房中只有一套售出。这从一个侧面说明上市价格太高。或者说，有价无市。所以可以有把握的说，以18万/m2作为预售参考价是非常不合适的。

既然二手房不能参考，那就参考一下周边的新盘出售。周边深圳中城均价13.1万/m2，华侨城天鹅城堡三期12.5万/m2。这两栋楼的位置和档次都和润西差不多。所以润西的预售价格定在13.2万/平米，好像问题不大。

我们要理解一点：政府调控的本意不是压价，而是希望和周边持平。政府住建部门真正要管控的是，开发商跳跃式加价。

当然，最后结果可能超出了管理部门的预期，可能也超出了华润自己的预期，其实恐怕也超出了很多网友此前的预期。

网上有个有趣的帖子：华润城四期开盘大猜。(华润城四期是华润城润西一期)

帖子首页9位网友中，最高预测14万，7位网友预测预售价格将小于等于13万。

因此，我们认为，房管部门并没有刻意大幅降价。

不考虑定价人的初衷，最后的结果就是润西新现场热闹隆重。

2020年11月16日，销售计划发布。两天之内，华润城润西就收到了15036份真诚报名的申请。最后通过数据审批，入围摇号有效注册号为9687。对应1171套房子，意味着命中率低至12%。

当幸运的人获得买房资格，选择自己喜欢的房子，真的能赚到传说中的500万吗？

0.25亿好赚

假设一个幸运的房地产投机者买了一个100平米的房子。按照每平米5万的差价，他好像赚了500万。但分析后发现，他在这个空中楼阁里赚500万并不容易。

众所周知：从贷款完成到房屋交付通常需要2年时间；拿到房产证至少要几个月。而且深圳政策要求普通商品房取得证书后3年内不得转让。

据我们估计，南山区一套二手房上市销售大概需要8个月。(估算方法：目前南山区在壳牌在线注册的二手房有5510套，约80%的二手房在壳牌注册。那么二手房总存量是6900套。风向标显示，南山区10月至11月每月售出800套。所以平均卖期8个月左右。事实上，对于1000多万套高价房来说，交易周期会比平均值长。)

根据以上条件，房地产投机者从贷款到出售房子总共需要6年以上的时间来收钱。

炒房者每平方米的总资金成本是多少？我们来算一下：房价13.2万，交契税和公益金2.5%，成本变成13.53万(13.2*1.025=13.53)。资本有机会成本。不买房，投资别处会有收益。如果抵押贷款利率定为5%，6年后非住房投资收益为18.13万元(13.53*1.056=18.13)。换句话说，六年后，每平方米房子的投资成本是18.13万元。

未来房价会不会涨还不得而知。甚至6年后润西二手房活跃成交价格超过20万元/平米，这个投资人的超额回报非常有限。六年超额总收益率为13.82%[(20-18.13)/13.53=13.82%]，年化率小于2.2%(1.0226-1=13.95%，13.95.82%)。

有读者认为2.2%的超额收益还不错。但是，你考虑过别人承担的风险吗？有可能他们会被永远关在高岗和夏娃身上

有些读者会问一个问题：“培养几千万炒房团会不会很傻？”一定是经过深思熟虑的，一定要贴出来。“我认为有三种解释。第一，虽然贝壳上没有记录，但华润城一二三期的确有18万价格的零星成交。,这给了房地产投机者错觉。就像看到一个出口门，但是如果门的宽度有限，当所有人都想出来的时候，所有人可能都出不去。第二，18万的二手房价格就算没有成交，至少反应了一种预期反映了一种价格联盟的心态。在第三，有些炒房客认为，13.2万的价格，买宇宙中心的房子，风险很小。,房价未来可能会翻一番，但仍有很大的盈利空间。毕竟中国只有三个宇宙中心：上海黄埔平均10万，北京西城平均11万，深圳南山平均12万。

过去的已经过去，我们更关心未来。这种好像是买来赚来的一万人抢的情况，以后还会发生吗？这是政策不当造成的吗？

类似的场景会在将来出现，可能源于不恰当的政策

我们感觉以后还会出现类似的场景。但原因和华润城有很大不同。华润城事件更像是一场产品热卖，而不是行政干预引发的新套利。

但未来一年的房地产市场，可能会出现行政干预导致的套利和创新。这是因为以下情况。

目前深圳、杭州、广州等地热卖地块拍卖时，将设定未来销售限价。

比如2020年10月13日深圳的土地拍卖，就约定了住宅用地未来的销售价格。其中，龙华智敏A808-0020地块商品房平均售价最高，为6.72万元/平方米；坪山马兰G11341-0137地块商品房最高平均售价为39500元/。

如果这些项目在拍卖一年后进入市场，而周围二手房的真实价格已经明显高于限价，很有可能引发类似的哄抢。

管理者应该认识到，价格上升是由于供不应求，任何形式的单纯限价都不能解决根本问题，只会扭曲价格信号，而且往往弊大于利。

刚刚需要的家庭可能不会从“限价”中受益。因为急需的比赛需要和投机的比赛竞争。显然，刚刚需要的人的财力处于劣势。

而且，虽然价格有限，但开发商总能从高价装修、高价车位等方面做一些花样来争取自己的利益。

同时，限价会形成一种利益，经济学上称之为“租金”。所以限价会导致寻租行为。比如开发商为了赢得监管部门的纵容，可能会主动腐蚀监管官员。

总之，单纯限制价格并不能解决问题，还会带来各种弊端。

04“限价”不是“生活无投机”的朋友

十几年来，房价持续上涨，房地产投资成为全民的信仰。然而，情况正在发生变化。仅从住房需求来看，许多地区的住房供应已经超过了需求。中央及时提出“不炒房”，是正确的，也是及时的。

“房无投机”的核心含义应该是让房子回归住宅功能，遏制投机需求。但“限价”会提振投机需求。

限价本身会传递供给不足的信号，推升市场预期，从而引致更多投机需求。投机需求会推高周边二手房价，二手房价高于限价新盘导致新盘遭哄抢。而新盘的哄抢，又让二手房价格更加坚挺。

最终，炒房者获利回吐，更加坚信“限价区值得投机”。这样一来，下一个“限售”区域的炒作就会被触发。

如果我们真的“活得没有投机”？这个问题太复杂，超出了作者的能力。我们试着做四点分析，提出四点建议。

第一，在中国，房子已经成为金融产品。金融产品的价格不仅由实际供求关系决定，还受未来预期的影响。所以信息要透明，才能形成正确的预期。

所以，第一个建议：住房统计要透明。让大家清楚的知道中国各个地区有多少房子？有多少空房？未来会建多少房子？

第二，在某些热点城市，房屋存量不足是一个事实。's限价不能解决供应短缺，只能创造“寻租”空间。在这些地区，要增加住房供应，没有别的办法。

所以第二个建议：加快老厂、老村乃至部分热点城市农用地改造，增加土地供应，适度提高容积率。

在这些城市，第三，在某些城市，房屋存量本来够用，但投机需求旺盛，导致供不应求。需要区别对待只需要它的人和投机者，以增加投机者的交易成本和风险，降低交易流动性。例如，保单房屋15年内不能交易。在这样的条件下，刚刚需要的人还是愿意买的，但是投机者会避开。

因此，第三个建议：为急需的需求提供政策导向的房地产。政策性房地产不能长期持有交易。

在第四，目前在很多城市，拥有住宅是落户、受教育的先决条件。.的每个城市总会有新人进入，不管房价有多高，他们都必须被迫买房。那么市场上就不缺接受者，投机者自然无所畏惧。

所以，第四个建议是，把房屋以外的功能分开。定居和教育不取决于居住地。

我们就想到这些。聪明的读者，有什么建议吗？

作者为 《财经》 产业研究中心研究员，编辑：马克

《财经》 产业研究中心聚焦资本市场，研讨公司成败、探究行业兴衰、发现价值、警示风险